2020-06-21 20:24:32
Τι αλλάζει στις top πιάτσες των βραχυχρόνιων μισθώσεων - Που πέφτουν οι τιμές και ποιοι ιδιοκτήτες τηρούν στάση αναμονής - Πίνακες με τις περιοχές σε όλη την Αττική
Οι ιδιοκτήτες Airbnb διαθέτουν τα ακίνητά τους σε μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας κρατώντας κατ΄ουσίαν στάση αναμονής
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συνειδητοποιήσουν τη διαφορά μεταξύ των δυο ειδών μίσθωσης.
Πολλοί ιδιοκτήτες που επέλεξαν την εκμετάλλευση του ακινήτου τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, τους τελευταίους μήνες βρέθηκαν αντιμέτωποι με μηδενικά εισοδήματα και με ραγδαία αύξηση των ακυρώσεων.
Τα ακίνητα που καταχωρήθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2018 ήταν 72.144 ( αύξηση κατά 21% σε σχέση με το 2017) και τον Δεκέμβριο του 2019 άγγιξαν τις 94.592. Η υπερπροσφορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια είχε οδηγήσει ήδη πολλούς ιδιοκτήτες από τον Σεπτέμβριο του 2019 να αναζητούν άλλες διεξόδους εκμετάλλευσης των ακινήτων τους.
Σύμφωνα με την πλατφόρμα ερευνών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις AirDNA, τους τελευταίους μήνες καταγράφηκε μείωση στις νέες κρατήσεις πάνω από 80% και μπαράζ ακυρώσεων σε κρατήσεις που είχαν γίνει, σε ποσοστό 90%.
Θα πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι, επί των πλείστων, τα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι ακίνητα μικρής επιφάνειας από 30τμ έως 60τμ που είναι κατάλληλα για φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια, δεν είναι ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές μιας οικογένειας, που για να καλύψει τη στεγαστική της ανάγκη χρειάζεται τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια.
Παράλληλα, μια δυσκολία ή/και ευκολία , θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ανάλογα με το προφίλ του ενοικιαστή, το γεγονός ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που εγκαταλείπουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δεν επιστρέφουν στις μακροχρόνιες – παραδοσιακές μισθώσεις, αλλά σε μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας δλδ μισθώσεις 4-5-6 και 12 μηνών .
Ταυτόχρονα, το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων διατίθενται επιπλωμένα, που για έναν εργένη, νέο ζευγάρι ή/και φοιτητή, η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου μπορεί να εξυπηρετεί, αλλά για μια οικογένεια που έχει ήδη τον οικιακό εξοπλισμό και την επίπλωση, μάλλον συμβαίνει το αντίθετο.
Ο λόγος που οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τα διαθέτουν επιπλωμένα είναι το γεγονός ότι, σε αντίθετη περίπτωση θα έπρεπε να μισθώσουν αποθήκη για την φύλαξη του εξοπλισμού και της επίπλωσης, άρα, ένα επιπλέον μηνιαίο κόστος που θα πρέπει να επιβαρυνθούν. Ενώ, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που σκέφτονται ότι στο άμεσο μέλλον, ανάλογα με τις εξελίξεις της πανδημίας, να επιστρέψουν και πάλι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Υψηλές καταγράφονται οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης :
Οι ζητούμενες τιμές για επιπλωμένα – πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα, καταγράφονται υψηλές ακόμη και αν συμπεριλαμβάνουν το κόστος των κοινοχρήστων και internet. Οι ιδιοκτήτες σε πολλές περιπτώσεις, στις αναγραφόμενες αγγελίες, αναφέρουν ότι το ακίνητο που διαθέτουν, είναι κατάλληλο για φοιτητή. Αντιλαμβανόμαστε ότι οι φοιτητές και κυρίως οι γονείς δεν θεωρούμε ότι είναι διατεθειμένοι να καταβάλουν 10 ευρώ/τμ για ένα ακίνητο ισογείου ή ημιώροφου .
Θεωρούμε ότι οι ιδιοκτήτες αν πραγματικά επιθυμούν να επιστρέψουν στις μακροχρόνιες – παραδοσιακές μισθώσεις και όχι σε μισθώσεις λίγων μηνών, θα πρέπει να επανεξετάσουν τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης αν πραγματικά επιθυμούν να μισθώσουν το ακίνητό τους και να εισπράττουν σίγουρα το μηνιαίο τους μίσθωμα.
Το μηναίο μίσθωμα – εισόδημα από τις παραδοσιακές – μακροχρόνιες μισθώσεις, δεν μπορεί να συγκριθεί – ταυτιστεί με τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, θα πρέπει να συνειδητοποιήσουν τη διαφορά μεταξύ των δυο ειδών μίσθωσης, η βραχυχρόνια μίσθωση «απαιτεί» την ενεργή συμμετοχή του ιδιοκτήτη – την προσωπική του εργασία (καθαρισμός του ακινήτου, πετσέτες, σεντόνια, διάφορες εργασίες στο ακίνητο, διαδικασία άφιξης και αναχώρησης του εκάστοτε επισκέπτη), σε αντίθεση με τις παραδοσιακές μισθώσεις που το μηνιαίο μίσθωμα αποτελεί πραγματικό έσοδο χωρίς προσωπική εργασία και μηνιαία λειτουργικά έξοδα (internet, κοινόχρηστα, ρεύμα, νερό κλπ ).
Που θα καταγραφούν αισθητές μειώσεις :
Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας, ότι οι πρώτες αισθητές μειώσεις θα είναι στις περιοχές που δεν αποτελούσαν τις top περιοχές στη βραχυχρόνια μίσθωση. Περιοχές του κέντρου των Αθηνών όπως, ο Άγιος Νικόλαος, η Άνω Κυψέλη,τα Άνω Πατήσια, το Πεδίον Άρεως, η Πλ.Αμερικής, η Πλ. Αττικής,το Γκύζι, Γούβα,το Γουδί, η Κολοκυνθού, ο Κολωνός, η Κυψέλη, η Ν. Κυψέλη, τα Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέα και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.
Περιοχές που λόγω της έξαρσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα ήταν λιγοστά και πολλοί ιδιοκτήτες αύξησαν ραγδαία τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης.
Σίγουρα μια μαζική επιστροφή ακινήτων που ήταν μέχρι σήμερα εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στις πραγματικά παραδοσιακές –μακροχρόνιες μισθώσεις, θα δημιουργήσει συνολικά μια τάση μεγαλύτερης προσφοράς που θα οδηγήσει σταδιακά στη μείωση των ζητούμενων τιμών μακροχρόνιων – παραδοσιακών μισθώσεων, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στα «φέσια» από ενοίκια που παρατηρείται από το καλοκαίρι του 2019 και το τελευταίο διάστημα τα ποσοστά έχουν αυξηθεί ραγδαία.
Σε στάση αναμονής οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις top περιοχές βραχυχρόνιας μίσθωσης:
Γενικότερα οι ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα στις top πιάτσες των βραχυχρόνιων μισθώσεων ( Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Εμπορικό Τρίγωνο) που διαθέτουν 1-2 ακίνητα, κρατούν ακόμη στάση αναμονής και δεν επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις από τις άνωθεν περιοχές, είναι ακίνητα που ανήκουν – διαχειρίζονται από εταιρείες που επιθυμούν να επιμερίσουν τη «χασούρα» τους και επιστρέφουν μέρος των διαχειριζόμενων ακινήτων στις μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας για 4-5 μήνες ή/και 1 έτος, μέχρι να δουν τα νέα δεδομένα – τις εξελίξεις όσον αφορά την πανδημία του κορωνοϊού ως αντίκτυπο στον τουρισμό και στην οικονομία.
Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες που σήμερα διαθέτουν τα ακίνητα τους προς μίσθωση μεγαλύτερης διάρκειας μέσω site αγγελιών, ταυτόχρονα, διατηρούν την εγγραφή των ακινήτων τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, προσδοκώντας είτε το ακίνητο να μισθωθεί για μεγαλύτερη διάρκεια στο ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα, είτε να πραγματοποιηθεί κάποια ικανοποιητική εισοδηματικά κράτηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Είναι λογικό να καταγράφονται υψηλά ποσοστά επί τοις εκατό % στα διαθέσιμα ακίνητά προς μακροχρόνια μίσθωση στις άνωθεν περιοχές, διότι μέχρι σήμερα ήταν ελάχιστα έως και ανύπαρκτα αυτά που διατίθονταν.
Μερικές φορές λόγω ασυνεπούς χρήσης, δεν είναι πάντοτε σαφές από τα συμφραζόμενα με τι βρίσκετε σε σχέση το ποσοστό επί της εκατό %. Όταν αναφερόμαστε σε μια «10% αύξηση» ή «10% πτώση» σε μια ποσότητα, η συνήθης ερμηνεία είναι ότι αυτό είναι σε σχέση με την αρχική τιμή της εν λόγω ποσότητας. Αν δεν γνωρίζουμε την αρχική ποσότητα – την αρχική τιμή, δεν μπορούμε να γνωρίζουμε αν τελικά αυτή η αύξηση ή/και μείωση είναι υπολογίσιμη και μπορεί να επηρεάσει ή να καταγράψει μια τάση για έναν κλάδο της οικονομίας.
Αν αναλογιστεί κανείς ότι π.χ. στο Κουκάκι ή στο Ιστορικό κέντρο διατίθονταν προς μακροχρόνια μίσθωση 10 ακίνητα προ κροωνοϊού εποχή και σήμερα ο αριθμός έχει αυξηθεί στα 13 ακίνητα, τότε καταγράφεται μια αύξηση ποσοστιαία επί τοις εκατό +30%, εντυπωσιακή η αύξηση, αλλά όχι ο πραγματικός αριθμός που θα μπορέσει να επηρεάσει τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ή να καταγράψει μια τάση .
Παραδείγματα διαμερισμάτων που επέστρεψαν στις μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας
*Θεμιστοκής Μπάκας – Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
anatakti
Οι ιδιοκτήτες Airbnb διαθέτουν τα ακίνητά τους σε μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας κρατώντας κατ΄ουσίαν στάση αναμονής
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συνειδητοποιήσουν τη διαφορά μεταξύ των δυο ειδών μίσθωσης.
Πολλοί ιδιοκτήτες που επέλεξαν την εκμετάλλευση του ακινήτου τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, τους τελευταίους μήνες βρέθηκαν αντιμέτωποι με μηδενικά εισοδήματα και με ραγδαία αύξηση των ακυρώσεων.
Τα ακίνητα που καταχωρήθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2018 ήταν 72.144 ( αύξηση κατά 21% σε σχέση με το 2017) και τον Δεκέμβριο του 2019 άγγιξαν τις 94.592. Η υπερπροσφορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια είχε οδηγήσει ήδη πολλούς ιδιοκτήτες από τον Σεπτέμβριο του 2019 να αναζητούν άλλες διεξόδους εκμετάλλευσης των ακινήτων τους.
Σύμφωνα με την πλατφόρμα ερευνών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις AirDNA, τους τελευταίους μήνες καταγράφηκε μείωση στις νέες κρατήσεις πάνω από 80% και μπαράζ ακυρώσεων σε κρατήσεις που είχαν γίνει, σε ποσοστό 90%.
Θα πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι, επί των πλείστων, τα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι ακίνητα μικρής επιφάνειας από 30τμ έως 60τμ που είναι κατάλληλα για φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια, δεν είναι ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές μιας οικογένειας, που για να καλύψει τη στεγαστική της ανάγκη χρειάζεται τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια.
Παράλληλα, μια δυσκολία ή/και ευκολία , θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ανάλογα με το προφίλ του ενοικιαστή, το γεγονός ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που εγκαταλείπουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δεν επιστρέφουν στις μακροχρόνιες – παραδοσιακές μισθώσεις, αλλά σε μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας δλδ μισθώσεις 4-5-6 και 12 μηνών .
Ταυτόχρονα, το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων διατίθενται επιπλωμένα, που για έναν εργένη, νέο ζευγάρι ή/και φοιτητή, η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου μπορεί να εξυπηρετεί, αλλά για μια οικογένεια που έχει ήδη τον οικιακό εξοπλισμό και την επίπλωση, μάλλον συμβαίνει το αντίθετο.
Ο λόγος που οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τα διαθέτουν επιπλωμένα είναι το γεγονός ότι, σε αντίθετη περίπτωση θα έπρεπε να μισθώσουν αποθήκη για την φύλαξη του εξοπλισμού και της επίπλωσης, άρα, ένα επιπλέον μηνιαίο κόστος που θα πρέπει να επιβαρυνθούν. Ενώ, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που σκέφτονται ότι στο άμεσο μέλλον, ανάλογα με τις εξελίξεις της πανδημίας, να επιστρέψουν και πάλι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Υψηλές καταγράφονται οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης :
Οι ζητούμενες τιμές για επιπλωμένα – πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα, καταγράφονται υψηλές ακόμη και αν συμπεριλαμβάνουν το κόστος των κοινοχρήστων και internet. Οι ιδιοκτήτες σε πολλές περιπτώσεις, στις αναγραφόμενες αγγελίες, αναφέρουν ότι το ακίνητο που διαθέτουν, είναι κατάλληλο για φοιτητή. Αντιλαμβανόμαστε ότι οι φοιτητές και κυρίως οι γονείς δεν θεωρούμε ότι είναι διατεθειμένοι να καταβάλουν 10 ευρώ/τμ για ένα ακίνητο ισογείου ή ημιώροφου .
Θεωρούμε ότι οι ιδιοκτήτες αν πραγματικά επιθυμούν να επιστρέψουν στις μακροχρόνιες – παραδοσιακές μισθώσεις και όχι σε μισθώσεις λίγων μηνών, θα πρέπει να επανεξετάσουν τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης αν πραγματικά επιθυμούν να μισθώσουν το ακίνητό τους και να εισπράττουν σίγουρα το μηνιαίο τους μίσθωμα.
Το μηναίο μίσθωμα – εισόδημα από τις παραδοσιακές – μακροχρόνιες μισθώσεις, δεν μπορεί να συγκριθεί – ταυτιστεί με τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, θα πρέπει να συνειδητοποιήσουν τη διαφορά μεταξύ των δυο ειδών μίσθωσης, η βραχυχρόνια μίσθωση «απαιτεί» την ενεργή συμμετοχή του ιδιοκτήτη – την προσωπική του εργασία (καθαρισμός του ακινήτου, πετσέτες, σεντόνια, διάφορες εργασίες στο ακίνητο, διαδικασία άφιξης και αναχώρησης του εκάστοτε επισκέπτη), σε αντίθεση με τις παραδοσιακές μισθώσεις που το μηνιαίο μίσθωμα αποτελεί πραγματικό έσοδο χωρίς προσωπική εργασία και μηνιαία λειτουργικά έξοδα (internet, κοινόχρηστα, ρεύμα, νερό κλπ ).
Που θα καταγραφούν αισθητές μειώσεις :
Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας, ότι οι πρώτες αισθητές μειώσεις θα είναι στις περιοχές που δεν αποτελούσαν τις top περιοχές στη βραχυχρόνια μίσθωση. Περιοχές του κέντρου των Αθηνών όπως, ο Άγιος Νικόλαος, η Άνω Κυψέλη,τα Άνω Πατήσια, το Πεδίον Άρεως, η Πλ.Αμερικής, η Πλ. Αττικής,το Γκύζι, Γούβα,το Γουδί, η Κολοκυνθού, ο Κολωνός, η Κυψέλη, η Ν. Κυψέλη, τα Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέα και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.
Περιοχές που λόγω της έξαρσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα ήταν λιγοστά και πολλοί ιδιοκτήτες αύξησαν ραγδαία τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης.
Σίγουρα μια μαζική επιστροφή ακινήτων που ήταν μέχρι σήμερα εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στις πραγματικά παραδοσιακές –μακροχρόνιες μισθώσεις, θα δημιουργήσει συνολικά μια τάση μεγαλύτερης προσφοράς που θα οδηγήσει σταδιακά στη μείωση των ζητούμενων τιμών μακροχρόνιων – παραδοσιακών μισθώσεων, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στα «φέσια» από ενοίκια που παρατηρείται από το καλοκαίρι του 2019 και το τελευταίο διάστημα τα ποσοστά έχουν αυξηθεί ραγδαία.
Σε στάση αναμονής οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις top περιοχές βραχυχρόνιας μίσθωσης:
Γενικότερα οι ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα στις top πιάτσες των βραχυχρόνιων μισθώσεων ( Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Εμπορικό Τρίγωνο) που διαθέτουν 1-2 ακίνητα, κρατούν ακόμη στάση αναμονής και δεν επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις από τις άνωθεν περιοχές, είναι ακίνητα που ανήκουν – διαχειρίζονται από εταιρείες που επιθυμούν να επιμερίσουν τη «χασούρα» τους και επιστρέφουν μέρος των διαχειριζόμενων ακινήτων στις μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας για 4-5 μήνες ή/και 1 έτος, μέχρι να δουν τα νέα δεδομένα – τις εξελίξεις όσον αφορά την πανδημία του κορωνοϊού ως αντίκτυπο στον τουρισμό και στην οικονομία.
Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες που σήμερα διαθέτουν τα ακίνητα τους προς μίσθωση μεγαλύτερης διάρκειας μέσω site αγγελιών, ταυτόχρονα, διατηρούν την εγγραφή των ακινήτων τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, προσδοκώντας είτε το ακίνητο να μισθωθεί για μεγαλύτερη διάρκεια στο ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα, είτε να πραγματοποιηθεί κάποια ικανοποιητική εισοδηματικά κράτηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Είναι λογικό να καταγράφονται υψηλά ποσοστά επί τοις εκατό % στα διαθέσιμα ακίνητά προς μακροχρόνια μίσθωση στις άνωθεν περιοχές, διότι μέχρι σήμερα ήταν ελάχιστα έως και ανύπαρκτα αυτά που διατίθονταν.
Μερικές φορές λόγω ασυνεπούς χρήσης, δεν είναι πάντοτε σαφές από τα συμφραζόμενα με τι βρίσκετε σε σχέση το ποσοστό επί της εκατό %. Όταν αναφερόμαστε σε μια «10% αύξηση» ή «10% πτώση» σε μια ποσότητα, η συνήθης ερμηνεία είναι ότι αυτό είναι σε σχέση με την αρχική τιμή της εν λόγω ποσότητας. Αν δεν γνωρίζουμε την αρχική ποσότητα – την αρχική τιμή, δεν μπορούμε να γνωρίζουμε αν τελικά αυτή η αύξηση ή/και μείωση είναι υπολογίσιμη και μπορεί να επηρεάσει ή να καταγράψει μια τάση για έναν κλάδο της οικονομίας.
Αν αναλογιστεί κανείς ότι π.χ. στο Κουκάκι ή στο Ιστορικό κέντρο διατίθονταν προς μακροχρόνια μίσθωση 10 ακίνητα προ κροωνοϊού εποχή και σήμερα ο αριθμός έχει αυξηθεί στα 13 ακίνητα, τότε καταγράφεται μια αύξηση ποσοστιαία επί τοις εκατό +30%, εντυπωσιακή η αύξηση, αλλά όχι ο πραγματικός αριθμός που θα μπορέσει να επηρεάσει τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ή να καταγράψει μια τάση .
Παραδείγματα διαμερισμάτων που επέστρεψαν στις μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας
*Θεμιστοκής Μπάκας – Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
anatakti
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
ΝΕΟ ΒΙΒΛΙΟ: «Ἀσκητές μέσα στόν κόσμο» - Τόμος Γ΄
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
