2013-02-28 14:55:02
Γράφει ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης, Δικηγόρος Αθηνών
Μίσθωση ονομάζεται η σύμβαση με την οποία ο ένας των συμβαλλομένων (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση αντί ορισμένου τιμήματος να παράσχει στον έτερο (μισθωτή) την χρήση πράγματος (μισθίου) ή εργασία, ο δε έτερος υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα (μίσθωμα). Στην καθομιλουμένη η μίσθωση ονομάζεται ενοικίαση και ο μισθωτής ενοικιαστής.
Η σύμβαση μισθώσεως καταρτίζεται εγγράφως με την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης μεταξύ των δύο συμβαλλομένων (εκμισθωτή – μισθωτή), στο οποίο αναγράφονται ο τόπος και ο χρόνος της σύνταξής του, καθώς και τα πλήρη στοιχεία των συμβαλλομένων μερών(όνομα, επώνυμο, πατρώνυμο, κατοικία, Α.Φ.Μ., ΔΟΥ κ.τ.λ.).
Ως εκμισθωτής αναγράφεται το άτομο ή τα άτομα στην κυριότητα των οποίων ανήκει το ακίνητο, ενώ σε ό,τι αφορά τον μισθωτή, στην περίπτωση που πρόκειται για συζύγους, μπορεί να αναγραφεί και μόνο το ένα εκ των δύο ονομάτων στο συμφωνητικό.
Σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. β της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2238/1994, ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσής της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος, που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά το χρόνο της ανέγερσης της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και λοιπά στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή. Σε περίπτωση που δεν τηρούνται βιβλία ή αυτά που τηρούνται κρίνονται ανεπαρκή ή ανακ!
ριβή, καθώς και σε περίπτωση αμφισβήτησης από τον ενδιαφερόμενο της αξίας που υπολογίστηκε με αυτόν τον τρόπο, αυτή καθορίζεται ύστερα από εκτίμηση που ενεργείται από τον προϊστάμενο της δημοσίας οικονομικής υπηρεσίας και σε συνεχεία απο τα διοικητικά δικαστήρια. Οι διαταξεις αυτής της περίπτωσης εφαρμόζονται ανάλογα και για βελτιώσεις ή επεκτάσεις που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή σε οικοδομή της οποίας την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης της οικοδομής οι βελτιώσεις ή επεκτάσεις παραμένουν στην κυριότητα του εκμισθωτή.
Επίσης, με τις διατάξεις της περ. α της παρ.1 του άρθρου 102 του ίδιου νόμου ορίζεται, ότι για τα νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 (ανώνυμες εταιρείες, εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, συνεταιρισμοί, κλπ.), ο φόρος επιβάλλεται κάθε οικονομικό έτος στο συνολικό καθαρό εισόδηυα από κάθε πηγή που αποκτάται κατά τη διαχειριστική περίοδο η οποία λήγει μέσα στο χρονικό διάστημα από την 1η Αυγούστου του προηγούμενου ημερολογιακού έτους μέχρι την 31η Ιουλίου του οικείου οικονομικού έτους.
Οι πιο πάνω διατάξεις καθιερώνουν την αρχή της αυτοτέλειας των χρήσεων. Σύμφωνα με την αρχή αυτή κάθε χρήση είναι αυτοτελής και ανεξάρτητη από τις άλλες χρήσεις και δεν επιτρέπεται ο συμψηφισμός των αποτελεσμάτων αυτής με τα αποτελέσματα των προηγούμενων ή των επόμενων χρήσεων.
Κατά συνέπεια, τα μεν ακαθάριστα έσοδα και κέρδη κατατάσσονται και φορολογούνται στη χρήση κατά την οποία προέκυψαν και αποκτήθηκαν, οι δε δαπάνες κατατάσσονται στην χρήση την οποία βαρύνουν.
Περαιτέρω, από τη Διοίκηση έχει γίνει δεκτό, ότι το αναπόσβεστο υπόλοιπο των δαπανών βελτιώσεων και προσθηκών σε μισθωμένο ακίνητο, εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα της χρήσης μέσα στην οποία λύνεται η μίσθωση.
Από τα ανωτέρω προκύπτει, ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης ακινήτου για το οποίο έχουν πραγματοποιηθεί από τον μισθωτή δαπάνες βελτιώσεων και προσθηκών και η μίσθωση αυτού λύεται πρόωρα, ο εκμισθωτής, στη χρήση εντός της οποίας λύεται πρόωρα η σύμβαση μίσθωσης του εν λόγω ακινήτου, θα υπολογίσει εφ άπαξ ως εισόδημα από οικοδομές της περ. β της παρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994, το σύνολο του ποσού των δαπανών και βελτιώσεων στο μίσθιο που απομένει προς κατανομή στα επόμενα έτη, κατ ανάλογη εφαρμογή της παρ. 3 της παρούσας.
Από το χρόνο έκδοσης της παρούσας(Πολ 1017/1-2-2013 Υπ. Οικ.), κάθε άλλη διαταγή με αντίθετο περιεχόμενο παύει να ισχύει. Tromaktiko
Μίσθωση ονομάζεται η σύμβαση με την οποία ο ένας των συμβαλλομένων (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση αντί ορισμένου τιμήματος να παράσχει στον έτερο (μισθωτή) την χρήση πράγματος (μισθίου) ή εργασία, ο δε έτερος υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα (μίσθωμα). Στην καθομιλουμένη η μίσθωση ονομάζεται ενοικίαση και ο μισθωτής ενοικιαστής.
Η σύμβαση μισθώσεως καταρτίζεται εγγράφως με την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης μεταξύ των δύο συμβαλλομένων (εκμισθωτή – μισθωτή), στο οποίο αναγράφονται ο τόπος και ο χρόνος της σύνταξής του, καθώς και τα πλήρη στοιχεία των συμβαλλομένων μερών(όνομα, επώνυμο, πατρώνυμο, κατοικία, Α.Φ.Μ., ΔΟΥ κ.τ.λ.).
Ως εκμισθωτής αναγράφεται το άτομο ή τα άτομα στην κυριότητα των οποίων ανήκει το ακίνητο, ενώ σε ό,τι αφορά τον μισθωτή, στην περίπτωση που πρόκειται για συζύγους, μπορεί να αναγραφεί και μόνο το ένα εκ των δύο ονομάτων στο συμφωνητικό.
Σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. β της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2238/1994, ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσής της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος, που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά το χρόνο της ανέγερσης της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και λοιπά στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή. Σε περίπτωση που δεν τηρούνται βιβλία ή αυτά που τηρούνται κρίνονται ανεπαρκή ή ανακ!
ριβή, καθώς και σε περίπτωση αμφισβήτησης από τον ενδιαφερόμενο της αξίας που υπολογίστηκε με αυτόν τον τρόπο, αυτή καθορίζεται ύστερα από εκτίμηση που ενεργείται από τον προϊστάμενο της δημοσίας οικονομικής υπηρεσίας και σε συνεχεία απο τα διοικητικά δικαστήρια. Οι διαταξεις αυτής της περίπτωσης εφαρμόζονται ανάλογα και για βελτιώσεις ή επεκτάσεις που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή σε οικοδομή της οποίας την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης της οικοδομής οι βελτιώσεις ή επεκτάσεις παραμένουν στην κυριότητα του εκμισθωτή.
Επίσης, με τις διατάξεις της περ. α της παρ.1 του άρθρου 102 του ίδιου νόμου ορίζεται, ότι για τα νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 (ανώνυμες εταιρείες, εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, συνεταιρισμοί, κλπ.), ο φόρος επιβάλλεται κάθε οικονομικό έτος στο συνολικό καθαρό εισόδηυα από κάθε πηγή που αποκτάται κατά τη διαχειριστική περίοδο η οποία λήγει μέσα στο χρονικό διάστημα από την 1η Αυγούστου του προηγούμενου ημερολογιακού έτους μέχρι την 31η Ιουλίου του οικείου οικονομικού έτους.
Οι πιο πάνω διατάξεις καθιερώνουν την αρχή της αυτοτέλειας των χρήσεων. Σύμφωνα με την αρχή αυτή κάθε χρήση είναι αυτοτελής και ανεξάρτητη από τις άλλες χρήσεις και δεν επιτρέπεται ο συμψηφισμός των αποτελεσμάτων αυτής με τα αποτελέσματα των προηγούμενων ή των επόμενων χρήσεων.
Κατά συνέπεια, τα μεν ακαθάριστα έσοδα και κέρδη κατατάσσονται και φορολογούνται στη χρήση κατά την οποία προέκυψαν και αποκτήθηκαν, οι δε δαπάνες κατατάσσονται στην χρήση την οποία βαρύνουν.
Περαιτέρω, από τη Διοίκηση έχει γίνει δεκτό, ότι το αναπόσβεστο υπόλοιπο των δαπανών βελτιώσεων και προσθηκών σε μισθωμένο ακίνητο, εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα της χρήσης μέσα στην οποία λύνεται η μίσθωση.
Από τα ανωτέρω προκύπτει, ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης ακινήτου για το οποίο έχουν πραγματοποιηθεί από τον μισθωτή δαπάνες βελτιώσεων και προσθηκών και η μίσθωση αυτού λύεται πρόωρα, ο εκμισθωτής, στη χρήση εντός της οποίας λύεται πρόωρα η σύμβαση μίσθωσης του εν λόγω ακινήτου, θα υπολογίσει εφ άπαξ ως εισόδημα από οικοδομές της περ. β της παρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994, το σύνολο του ποσού των δαπανών και βελτιώσεων στο μίσθιο που απομένει προς κατανομή στα επόμενα έτη, κατ ανάλογη εφαρμογή της παρ. 3 της παρούσας.
Από το χρόνο έκδοσης της παρούσας(Πολ 1017/1-2-2013 Υπ. Οικ.), κάθε άλλη διαταγή με αντίθετο περιεχόμενο παύει να ισχύει. Tromaktiko
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΕΠΟΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
Ποια ταμεία κόβουν τις επικουρικές συντάξεις
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
